Ini dianggap sebagai sisi gelap dari real estat – representasi agensi ganda.
Istilah ini berarti satu agen mewakili kedua belah pihak dalam satu transaksi real estat: pembeli dan penjual. Legal hanya di beberapa negara bagian, perwakilan ganda adalah pilihan yang diketahui kedua belah pihak.
Nevada adalah salah satu dari sedikit negara bagian yang mengizinkan perwakilan ganda. Beberapa negara tidak mengizinkan hal ini karena pada intinya merupakan konflik kepentingan.
Memahami masalah dimulai dengan menyadari pro dan kontra sebelum menyewa agen. Kesadaran ini sangat penting di pasar barang mewah karena dapat memengaruhi laba pelanggan.
Salah satu keuntungan potensial dari representasi dua badan adalah merampingkan proses, karena satu agen menangani semua komunikasi. Selain itu, komisi agen dapat dinegosiasikan hingga persentase penjualan yang lebih rendah. Biasanya, penjual membayar 5 persen hingga 6 persen dari pembagian harga jual antara daftar dan pialang penjual.
Namun, kerugiannya tampaknya lebih besar daripada keuntungannya. Ketika satu agen dipilih untuk mewakili kedua belah pihak, masing-masing menyerahkan hak klien tertentu.
Secara tradisional, tanggung jawab fidusia agen mencakup kerahasiaan, menawarkan saran, negosiasi yang adil, menilai nilai, dan merekomendasikan pemasok pilihan. Agen ganda menghindari kewajiban fidusia dan mereduksi agen menjadi lebih dari perantara.
“Agen harus menarik diri sedikit dari itu. Mereka akhirnya hanya memfasilitasi transaksi. Menurut pendapat saya, tidak ada keuntungan baik bagi pembeli maupun penjual pada saat itu.
Agen ganda harus tetap netral dan membantu kedua belah pihak secara setara, menyeimbangkan kepentingan pembeli, penjual, dan kepentingan mereka sendiri dalam transaksi.
Saya selalu mengajukan pertanyaan ini kepada penjual saya, terutama di ruang mewah: Jika Anda berada dalam pertarungan hukum dengan seseorang, apakah Anda ingin pengacara Anda mewakili Anda dan orang yang akan Anda lawan?
Begitu pula dalam transaksi real estate. Jika saya mewakili kedua belah pihak, bagaimana saya bisa benar-benar berjuang untuk Anda dan memberi Anda kesepakatan terbaik saat saya mewakili kedua belah pihak?
Selain itu, agen tidak dapat mengungkapkan informasi apa pun dari pihak mana pun. Misalnya, jika penjual sangat ingin menjual, mereka mungkin tidak mengungkapkan informasi tersebut kepada pembeli atau sebaliknya.
Dalam situasi di mana saya mewakili penjual dan mengetahui ada motivasi dari pembeli, saya akan menggunakannya dalam negosiasi saya. Tetapi jika saya mewakili keduanya, saya tidak dapat membagikan motivasi itu kepada penjual saya.
Intinya adalah bahwa representasi agensi ganda mungkin terdengar menarik, tetapi yang terbaik adalah menghindari pengaturan seperti itu. Ini meniadakan hak pembeli dan penjual. Sebagian besar agen tidak cukup terampil atau berpengalaman untuk mengelola transaksi dua agen.
Pada akhirnya, kedua belah pihak harus mengajukan pertanyaan: Apakah mereka mendapatkan kesepakatan terbaik untuk saya atau apakah pihak lain mendapatkan kesepakatan yang lebih baik?
Darin Marques adalah presiden dan pendiri Darin Marques Group, Huntington & Ellis.
